Leegstand en verkrotting in de binnensteden? Pak dit aan via slimme fiscaliteit.

In talrijke steden stelt zich een probleem van leegstand en verkrotting. Een oplossing hiervoor bestaat uit 2 belangrijke maatregelen.

Vooreerst moeten discriminaties inzake premiestelsels en fiscaliteit voor nieuwbouw en renovatie weggewerkt worden. Ook de hoge belasting op arbeid weegt zwaarder door bij renovatie, dewelke arbeidsintensiever is. Het verlaagde BTW-tarief bij renovatie dient zonder uitzondering toegepast te worden, ook bij vervanging van krotten door nieuwbouw.

Daarnaast moet de heffingsbasis van de onroerende voorheffing grondig herdacht worden. Een woning dewelke nieuw of grondig gerenoveerd is wordt veel hoger belast dan een woning van dezelfde grootte op dezelfde ligging dewelke niet onderhouden is of niet vernieuwd wordt. De bouwaanvraag bij renovatie zal doorgaans aanleiding geven tot vestiging van een hogere belasting.

Anders gezegd: goed beheer en onderhoud wordt fiscaal afgestraft!

Dit perverse systeem kan best herzien worden als volgt: de onroerende voorheffing wordt in eerste instantie geheven op de waarde van de grond. De belasting op twee eigendommen van gelijke oppervlakte zou aldus identiek zijn.

Momenteel is het terrein dat onder steden ligt een fiscaal geïgnoreerde bron. Vanuit een economische invalshoek zijn grond en gebouwen zeer verschillende activa. Grond, in een stedelijke omgeving, heeft een waarde die het gevolg is van maatschappelijke factoren. Niets wat de eigenaar zelf aan die grond kan doen zal haar waarde beïnvloeden.

Indien de waarde van een perceel stijgt, wegens bijvoorbeeld de (her)aanleg van een dichtbij gelegen plein of park, dan wordt de eigenaar van het perceel (potentieel) rijker dankzij de inzet van middelen van de belastingbetaler.

Een eigenaar van een gebouw kan wel de waarde van zijn gebouw sterk beïnvloeden. Door herstellingen, verbeteringen of renovatie. Aangezien gebouwen en de grond economisch sterk van aard verschillen is de onroerende voorheffing een samenvoegen van paradoxale belastingen. De belasting op de waarde van het gebouw is een belasting op werk en ondernemerschap.

Een belasting op de loutere grondwaarde penaliseert de economische ontwikkeling niet. De belasting op diegene die een pand heeft staan in gebrekkige staat zal relatief zwaarder doorwegen ten opzichte van de lage huuropbrengst. Renoveren zal het rendement aanzienlijk doen toenemen. Een grondbelasting ontmoedigt niet het bouwen of renoveren in de stad. Ze zou geen gevolgen hebben op de huurprijzen. Integendeel, is de enige manier om de pijn te verzachten de (huur)waarde van het gebouw te verhogen door bouwkundige ingrepen. Indien de totale som aan belastingen niet wijzigt heeft ze ook geen globaal gevolgen op de huurprijzen.

Concrete ervaringen en effecten op leegstand en verkrotting

Talrijke steden hebben gedeeltelijk of volledig deze overstap reeds gemaakt. De meeste onder hen hebben vastgesteld dat deze aanpassing meer constructies aanmoedigt op centrale locaties, verrijkend werkt naar de centra toe en de stadsvlucht afremt. Een hogere grondbelasting zet speculanten aan om projecten te ontwikkelen in plaats van iets te laten leegstaan of verkrotten.

In de 20e eeuw was Melbourne in Australië één van de beste laboratoria om de toepassing van dit principe te analyseren. De helft van de 56 lokale overheden hebben er de belasting op gebouwen geëlimineerd en een heffing op de grondwaarde ingevoerd. Vandaag stelt men vast dat de districten die zo gehandeld hebben een bevolkings- en bebouwingsdichtheid die anderhalf keer zo hoog is als in de districten met een traditionele gemengde onroerende belasting.

Meer bouwwerven binnen de stadsgrenzen hebben bovendien de druk verminderd op buitenstedelijke expansie. In situaties waarin de economie of de bevolking van steden die de grondwaarde belasten gegroeid is, of waar lokale overheden extra wegen en infrastructuur neergezet hebben, is de waarde van gronden uiteraard gestegen. Automatisch zijn ook de belastingen hierop gestegen, en is de nood van andere belastingen verder gedaald.

Uiteraard moeten de nodige verminderingen ingebouwd worden voor beschermde gebouwen, parken of tuinen, dewelke eveneens hun rol hebben in de aantrekkelijkheid van de stad.

Naar een betere spreiding van de stadsinkomsten

Door de toegenomen mobiliteit is het tevens niet langer logisch de belasting voor de steden enkel te heffen op het historische stedelijke grondgebied. Afstanden rijden weegt thans onvoldoende door als variabele voor het kiezen van een woonplaats. Het zou correct zijn dat diegene die zich op een afgelegen plaats vestigt hiervan ook de kosten draagt.

Nu is het zo dat de stedelingen, alwaar de infrastructuur reeds van oudsher aanwezig is, mee de uitbouw van nieuwe infrastructuur op het platteland financieren. Een betere opdeling van de intercommunales in dit verband is wenselijk. Een ruimere geografische heffing op het niveau van het stadsgewest is om die reden te verkiezen. De stadsgewesten vervangen dan de provincies. Voor het overige geldt het subsidiariteitsbeginsel: de verschillende overheidstaken zullen plaatsvinden op het niveau van het stadsgewest wanneer dat aangewezen is en anders door de gemeenten, zoals voorheen.

De fusiegemeente Antwerpen zelf wordt best terug opgesplitst in afzonderlijke gemeenten die rechtstreeks onder het stadsgewest ressorteren. In dit systeem blijft het mogelijk om voor de verschillende deelgemeenten verschillende opcentiemen te heffen. Fiscale concurrentie blijft een noodzaak om de kwaliteit van de verschillende besturen te verbeteren.

Conclusie

Ons fiscaal systeem is een eenvoudig en snel toepasbare vorm van reglementering. De lasten moeten verlegd worden van creativiteit en arbeid naar vervuiling en gebruik van de gemeenschappelijke rijkdom. De financiële situatie van steden, leegstand, verkrotting, pollutie, verkeerscongestie en de verstedelijking van het land zullen door een verschuiving van belastingen fel verbeterd worden. De voorgestelde hervorming inzake grondfiscaliteit zal in Antwerpen meer renovatie en investeringen losweken. Een aangenamere woonomgeving leidt automatisch tot een grotere aantrekkingskracht voor hogere inkomens. Deze nieuwe dynamiek zal leiden tot meer tewerkstelling. Verdichting vermindert de noodzaak aan veel verplaatsingen wat dan weer de verkeersoverlast vermindert en de verkeersveiligheid ten goede komt.

Noot: deze tekst, van de hand van ondernemers Christian Floru en Marc Wajsberg, verscheen oorspronkelijk in 2004, werd opgenomen in het 1e boek van de reeks ‘Stadslucht maakt Vrij‘ en blijkt nu actueler dan ooit.